Asia telah menjadi kawasan yang semakin menarik bagi investor asing, terutama dalam sektor properti residensial seperti apartemen. Permintaan tinggi dari para ekspatriat, pekerja jarak jauh, dan generasi muda urban membuat investasi apartemen di Asia menjanjikan keuntungan yang stabil dan pertumbuhan nilai yang signifikan. Namun, setiap negara di Asia memiliki regulasi yang berbeda terkait kepemilikan properti oleh orang asing, dan memahami peraturan ini menjadi kunci utama sebelum menanamkan modal.
Dalam beberapa tahun terakhir, pasar properti di kota-kota besar seperti Jakarta, Bangkok, Singapura, dan Tokyo menunjukkan tren positif. Investor asing mulai melirik apartemen karena fleksibilitas penggunaan dan potensi sewanya. Namun, sebelum membeli, mereka harus menghadapi berbagai persyaratan legal, batasan kepemilikan, serta sistem perpajakan yang berbeda-beda di tiap negara. Itulah sebabnya, membandingkan regulasi apartemen untuk investor asing di beberapa negara Asia menjadi sangat penting untuk menentukan strategi yang tepat.
Regulasi Kepemilikan Apartemen oleh WNA di Beberapa Negara Asia
Berikut adalah gambaran umum peraturan terkait kepemilikan apartemen untuk warga negara asing di beberapa negara Asia:
1. Indonesia
Di Indonesia, orang asing tidak diizinkan memiliki tanah, namun dapat membeli unit apartemen tertentu dengan syarat yang ketat. Undang-Undang No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja membuka peluang bagi warga negara asing untuk membeli apartemen dengan status hak pakai, selama properti tersebut berada di kawasan tertentu yang diperbolehkan dan dibangun di atas tanah dengan hak pengelolaan atau hak pakai.
Namun, terdapat nilai minimum pembelian yang ditetapkan, misalnya di Jakarta sebesar Rp5 miliar. Selain itu, pemilik asing tidak bisa menyewakan apartemen secara bebas, dan terdapat pembatasan terhadap perpanjangan hak milik. Oleh karena itu, banyak investor asing lebih memilih untuk sewa apartemen di Jakarta melalui platform profesional sebelum membeli, agar memahami lingkungan serta pasar lokal terlebih dahulu.
2. Singapura
Singapura memiliki regulasi yang cukup terbuka bagi investor asing. Mereka dapat membeli apartemen (strata title condominium) tanpa batasan jumlah unit, tetapi tidak diperkenankan membeli rumah tapak atau landed house kecuali dengan persetujuan pemerintah. Selain itu, pembeli asing harus membayar Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) sebesar 60% (per Mei 2023), yang sangat membebani investor.
Kelebihannya, sistem kepemilikan di Singapura sangat aman dan transparan, serta memiliki pasar sewa yang stabil, terutama di kawasan CBD dan sekitar universitas internasional. Banyak investor asing menjadikan apartemen di Singapura sebagai aset jangka panjang karena nilainya yang terus meningkat.
3. Thailand
Thailand menarik perhatian karena harga apartemennya yang relatif terjangkau dan potensi penyewaan yang tinggi. Di negara ini, investor asing diizinkan memiliki unit apartemen secara penuh (freehold) selama tidak lebih dari 49% dari total luas lantai bangunan dalam satu proyek dimiliki oleh asing.
Thailand juga memperbolehkan sewa jangka panjang hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang. Proses pembelian cukup sederhana, namun dana pembelian harus dikirim dari luar negeri dan didokumentasikan dengan jelas. Banyak ekspatriat dan pensiunan memilih Thailand karena kombinasi antara iklim yang menyenangkan dan biaya hidup yang rendah.
4. Jepang
Jepang termasuk negara dengan regulasi properti paling terbuka di Asia. Investor asing dapat membeli apartemen, rumah tapak, hingga lahan tanpa batasan. Tidak ada peraturan khusus yang menghalangi kepemilikan asing, dan transaksi dapat dilakukan sepenuhnya atas nama pembeli asing.
Namun, tantangan terbesar adalah bahasa, proses dokumentasi hukum yang kompleks, serta pajak properti yang cukup tinggi. Jepang juga memberlakukan pajak warisan dan pajak penghasilan dari sewa properti yang perlu diperhatikan oleh investor. Banyak investor memulai dengan membeli apartemen mikro, seperti yang pernah dibahas dalam artikel Inspirasi Apartemen Mikro di Tokyo, untuk menguji pasar sebelum memperluas portofolio mereka.
5. Malaysia
Malaysia memiliki skema yang cukup bersahabat untuk investor asing, termasuk program Malaysia My Second Home (MM2H) yang memberikan izin tinggal jangka panjang. Investor asing dapat membeli apartemen, asalkan memenuhi batas harga minimum yang ditentukan masing-masing negara bagian, seperti RM1 juta di Kuala Lumpur.
Kepemilikan diberikan dalam bentuk freehold atau leasehold, dan prosesnya cukup mudah. Malaysia juga tidak mengenakan pajak capital gain untuk penjualan properti setelah lima tahun, menjadikannya menarik bagi investor jangka panjang.
Langkah-Langkah Bagi Investor Asing Sebelum Membeli Apartemen di Asia
Jika Anda adalah investor asing yang ingin menanamkan modal di sektor apartemen Asia, berikut langkah-langkah yang sebaiknya Anda lakukan:
- Pahami Regulasi Lokal – Setiap negara memiliki batasan dan prosedur yang berbeda. Konsultasikan dengan notaris atau pengacara lokal.
- Lakukan Riset Pasar – Bandingkan potensi sewa, biaya pemeliharaan, dan permintaan penyewa di kawasan tersebut.
- Gunakan Agen Properti Profesional – Pilih agen yang memahami hukum lokal dan bisa membantu dalam proses administrasi serta negosiasi.
- Pertimbangkan Strategi Pajak – Periksa kewajiban pajak di negara tersebut dan potensi pajak berganda bila Anda memiliki kewarganegaraan ganda.
- Evaluasi Potensi Investasi Jangka Panjang – Fokus pada lokasi strategis yang berkembang, seperti dekat universitas, pusat bisnis, atau kawasan pariwisata.
Kesimpulan
Berinvestasi dalam apartemen di Asia memang menjanjikan, namun membutuhkan pemahaman mendalam terhadap regulasi masing-masing negara. Dari kebijakan ketat di Indonesia, transparansi di Jepang, hingga peluang bebas pajak di Malaysia—setiap negara memiliki kelebihan dan tantangan tersendiri. Untuk itu, bijaklah dalam memilih lokasi, memahami hukum setempat, dan gunakan jasa profesional agar investasi Anda berjalan lancar.
Bagi investor yang ingin mencoba pasar terlebih dahulu tanpa membeli langsung, opsi sewa apartemen di Jakarta atau kota besar lainnya bisa menjadi titik awal yang ideal. Anda bisa menemukan banyak unit yang sesuai melalui situs properti terbaik, seperti Properti1.com, yang menawarkan akses mudah ke berbagai pilihan apartemen di Asia.